【疫市營商】銅鑼灣商舖賣價1年跌3成 旺街舖月租70萬風險高無人問津

業界頭條 11:03 2020/09/03

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新冠肺炎肆虐,就算是在銅鑼灣旺區亦不難見到吉舖處處,SME.hket 記者發現,銅鑼灣商舖租金早已步入近年低位,但大劈價仍乏人問津。

舉例,銅鑼灣怡和街 1 至 1L 號香港大廈地下 R 號舖位正招租,原來租用的「伯樂大藥坊」已結業,現時鋪位放盤價為港幣 40 萬元。該舖位在 2010 年時租金為 235,000 元, 2013 年時租金為 450,000 元,之後轉手的租金資料從缺。

電車业路另一端,銅鑼灣駱克道 545 號地下 A 號鋪位也在招租,原來租用的浪琴錶表專門店已結業,現時放盤 70 萬元,該舖在 2014 年時租金為 100 萬元,近年租金資料從缺。

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「伯樂大藥坊」結束營業。

比較資料,不難看到現時銅鑼灣的租金已回復多年前水平。美聯工商舖執行董事黃漢成向 SME.hket 記者坦言,銅鑼灣商舖買賣價較去年跌不少,與反修例時期比跌近 3 成,單論本年跌幅亦有 22%,說:「租金跌幅更大,差不多 7 成,但空置率仍然很高。去年銅鑼灣區第二季的空置率只有大約 9%,現時的空置率接近 20%。」

黃漢成指,不少珠寶手錶名店都因旅客絕跡而無法生存,就算現在租金低水,在限聚令未完、新冠肺炎疫情未過的情況下租客依然不敢入市。他解釋:「月租 100 萬金的舖位,就算租金較之前跌很多,零售商戶入市成本仍然高昂。而且,租舖時要交『三按一上』,即以 1 個月租金作單位,要先交 3 個月按金、1 個月上期,即入場費已要 400 萬元,加上裝修等開支,開舖可能要花近千萬元。細一點的舖 50 萬月租『三按一上』也要 200 萬元,以現時經濟環境風險不低。」

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黃漢成坦言現時入市的成本不低,就算租金減七成仍然風險大。

黃漢成續稱,雖然業主樂意短租代替店舖長期丟空,但短租租客多是雜貨店、電器舖等低檔次零售,市場大量供應,同時由於交易淡靜,拖慢了租金減低的速度。他分析:「有些舖位的高水租金可能只是虛火,如有時業主持有多間物業,甚至忘了自己有舖位,反應比市場慢無及時調低租金:放租 110 萬元時市價是 100 萬,肯減到 80 萬元時市價已跌到 60 萬。」

他又指,有時業主已將物業做了銀行按揭,並根據物業估值向銀行先取款周轉,租金回報是會直接影響物業價值的,減租會令物業價值變低,銀行會向業主追討回差價。這亦是業主不肯減租寧願短期丟空的原因之一。

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撰文 : 陳文政

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