【疫市營商】開舖短租定長租?李根興教逆市易發圍行業

商管策略 13:59 2020/03/04

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新冠肺炎(武漢肺炎,NCP)肆虐,市道唱淡,但有危就有機,如果有餘錢想入巿創業,市場租金現正回落,那麼那行會更有條件「逆市反擊」?盛匯商舖基金創辦人李根興指,外賣、洗衣店是理想選擇,且值得簽長約長租舖位經營。

至於零售商租舖位應該簽長約還是短約?李根興表示:「今時今日香港這個時勢,租客肯定優先考慮長租,有幾長租多長。當然業主角一般不肯長租給客,先短租等局勢變好,才加租簽長租才是最理想。」他建議,如果找到好舖位又租金便宜的話,便可簽長約開業,有多長簽多長,5 年、10 年 ,甚至 20 年都應讓簽,能在低位簽約便賺到。

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盛匯商舖基金創辦人李根興。

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短租與長租考慮不同

李根興解釋,長租計算的話最短租期要 2 年;短租的話,以月計,以星期計,甚至日計都有。以經營餐廳為例,長租的話通常是 「3+3」( 3 年死約加 2 年生約)、「3+2」 , 甚至「3+3+3」,即 3 年死約和3年生約,再加 3 年生約。

業主現時傾向將舖位短期放租,再慢慢等待長租租戶,是「租出去給人看門口」,故短租租金往往便宜一大截,價錢比長租可低  5 成至 7 成,如某個餐廳舖位長租價是港幣 8 萬元,短租有機會 3 萬即可成交。

李根興補充,不同行業租金各有不同,以近街道的普通餐廳為例,租金約需 30 至 50 元 1 呎,貴的話約 80 至 100 元 1 呎,藥房租金 300 至 500 元 1 呎,鐘錶珠寶甚至到 2000、3000 一呎,租金最便宜是車房,呎價 10 至 20元。

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短租與長租的優缺點

李根興指出,租戶創業的話長租短租各有優缺點,長租更易建立品牌,精美裝修較划算,某些行業(如:食肆)因出牌時間等考慮更需要長租;短租最大優勢是靈活有彈性,最適合開設散貨場。

長租開業一定要考慮裝修費,李根興解釋:「長租的 1,000 平方呎食肆,今時今日裝修一呎大約要 1,000 元至 1,500 元,1,000 呎便要 100 至 150 萬元,豪裝更要過 200 萬元。如果是經營補習社之類只需要間隔的話,5、60 萬便能解決問題。對比之下,散貨場近乎完全不用裝修,基本上有油漆,有冷氣、有燈便夠開門做生意,幾千元租金短租進場,店舖內放幾個架放貨物便可以即刻做生意。」

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市道差要諗計求救。

中低檔民生類生意值得做

想開業,應該做那行?李根興指現時中低檔民生類生意都還好,惟高檔次店舖「全軍覆沒」,想入市的話千萬不要選高檔次。另外,現時有幾種行業正逆市上升,說:「超市、蔬果檔生意不俗,始終人都要吃東西;另一個最明顯的是跟外賣有關的店舖,現在餐廳顧客不敢堂食,若果做燒味、點心之類外賣生意基本上做得住;另外,藥房和家居用品店生意良好,畢竟香港人比以前更注重清潔。最後一類是跟消毒有關的服務性行業,例如洗衣店、寵物美容店等等。」

李根興最後建議,若果只想短租「搵快錢」,最理想便是做消毒用品散貨場,就只做一波生意,若果有心長租,那麼做外賣、洗衣店便是入市好時機,以低租金入市,疫情過後,用行業的持續性需求繼續經營。

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Photo:BaoaonuwOOh

撰文 : 陳文政

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